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債務整理をすると不動産売却しなければいけないの?

多額の借金があると、同時に多くのストレスを抱えることになります。借金を背負っていること自体がストレスになることはいうまでもありません。その返済によって生活が圧迫することになれば、さらに大きなストレスを感じることになるでしょう。また、返済が遅延すると、取り立てを受けることになります。

そのため、借金問題が大きな悩みとなってしまうケースも少なくありません。

債務整理はそんな借金問題のストレスから解放してくれる手段のひとつ。しかし、ネガティブなイメージを抱いている方も少なくないかもしれません。
確かに、一定期間の間は金融ブラックリストに入ることになってしまいますので、デメリットも少なくありません。また、財産を全て失うといったイメージを抱いている方も多いのではありませんか?

実際のところはどうなのでしょうか?ここでは債務整理時に不動産などの財産を所有しているケースについてお話したいと思います。

任意整理に不動産売却は全く関係しない

単に債務整理といっても、いくつかの種類があります。その中でももっとも一般的なのが債務整理です。
簡単に説明すると、複数の債務がある場合、自分の意思によって整理するものを選択することのできる方法です。
あくまで整理ですので、大きく借金の額が減るわけではありませんが、返済プランを3~5年といった長期間で立て直すことができますので、毎月の返済を楽にすることができるといったメリットがあります。

この任意整理にはもうひとつ大きなメリットがあります。それは財産を所有したまま債務整理を行うことができるという点です。
任意整理の場合、利息分などは多少減額できることはありますが、最終的に元本はすべて返済する形となります。そのため、財産を処分して返済に充てる必要はないのです。

もちろん、不動産を所有している場合も同様です。

そのため、住宅などを所有している方にはとてもメリットの多い債務整理の手段といえるでしょう。

ただし、債務整理の場合は借金の額が3~5年で返済可能な額である必要があります。たとえば、借金の総額が年収の3分の1を超えているケースなどは、よほど出費が少ないといった特殊なケースでないかぎり、この手段をとることはできません。この点はしっかりと頭に入れておくようにしましょう。

いずれにしても、任意整理の場合、不動産売却の必要はないと考えていいでしょう。

個人再生は不動産を売却する必要はないが・・・

借金の額が多く、上記の任意整理が難しい場合は、個人再生という選択肢を選ぶケースが多くなります。
これは、一定の条件を満たすことで借金の額を最大で1/5にまで減らすことのできる方法です。その条件も特別に厳しいものではなく、減額された借金を一定の期間(3~5年)で返済できることといったもの。そのため、比較的行いやすい債務整理の方法といえるでしょう。

では、この不動産を所有している状態でこの個人再生を行った場合はどうなるのでしょうか?
基本的には個人再生においても不動産売却の必要はありません。所有したままで手続きを行い、返済が可能です。

また、個人再生においては住宅ローン特則という制度があります。
一般的にローンの抵当にかけている住宅の場合、返済不能となってしまった場合、債権者による抵当権行使によって競売にかけられることになります。
しかし、個人再生の場合、住宅ローン特則によって、整理する債権から住宅ローンのみを外すことが可能なのです。そのため、ローンの返済中の住宅であっても引き続き支払いを続ければ、失うことなく、住み続けることが可能なのです。

もちろん、住宅ローンを整理の対象から外した場合、減額はされません。ただし、最大で10年間の支払期間延長が認められることはありますので、毎月の返済額を多少減らすことは可能。とはいっても、負担は決して小さなものではありません。そのため、この住宅ローンの返済が難しいというケースも多いようです。そもそも、再生計画案の返済と、住宅ローンの返済が可能な収入がなければ、この住宅ローン特則は利用できませんので、注意すべきでしょう。

また、住宅ローン特則にも利用条件がありますので、注意が必要です。中でも見落とされてしまいがちなのが、住宅ローン以外の債務の抵当が欠けられているケースです。この場合、住宅が整理することになる債務の抵当にあたります。そのため、この制度を利用することはできません。

すでに住宅ローンを滞納している場合も注意が必要です。基本的に、住宅ローンの場合滞納から3ヶ月以降になると、債務者は分割払いをする権利を失ってしまいます。この段階で、ローンの保証会社から残高分の立て替え(代位弁済)行われることになります。
こうなってしまうと、ローンの債権者は銀行から保証会社へ移るのです。そこから半年以上が経過してしまうと、もう住宅ローン特則を受けることができず、債権者によって住宅は競売にかけられてしまうケースがほとんどです。
なので、この制度の利用を考えているのであれば、代位弁済から半年以内に個人再生を行う必要があります。

このように、住宅ローン特則を利用できない場合や、将来的に継続して住宅ローンの返済が困難な場合、詳しくは後述しますが、住宅を任意売却した上での、自己破産という選択肢もあります。もちろん、結果的に不動産売却をすることにはなりますが、多額の借金を清算することは可能です。

自己破産の場合は手続き前に売却すべき

先ほども少し触れましたが、不動産を所有した状態で自己破産を行う場合、手続きを開始する前に任意売却しておくことをおすすめします。
自己破産の場合、いずれにしても所有している不動産を所持し続けることはできません。なので、前もって売却してお金に換えておくのです。

自己破産の場合であっても当面の生活費などとして、99万円までであれば所持することが認められています。もちろん、それ以上の額に関しては債権者への返済に充てられることになりますが、まったく現金がない状態となると、生活に困ってしまいます。不動産を任意売却することによって、その現金を確保することができますので、生活の立て直しをしやすくなるのです。

もちろん、不動産だけでなく20万円以上の価値のある財産はできるだけ手続き開始前に任意売却することによって、手続き中や、手続き終了後の生活を安定させることに繋がるでしょう。

ただし、すでに住宅ローンを滞納し続け、強制執行で住宅が差し押さえられている場合は任意売却はできません。なので、住宅ローンを含む借金の返済が困難になってしまった場合は、できるだけ早く行動を取ることが大切です。
具体的にどうすればいいのかわからない、という方はひとまず司法書士や弁護士などの専門家に相談してください。
ほんの少しのタイミングの差によって明暗が分かれてしまうというケースも少なくありません。などで、とにかく早く行動に移すことを意識してください。

まとめ

債務整理をしたからといって、必ず不動産売却をしなければならないわけではありません。任意整理や個人再生においては、不動産を所持したままで続きを行い、借金を整理することが可能です。
債務整理をしたいものの、住宅などの不動産を所持し続けたいとお考えの方は、一度借金の状況を整理した上で、司法書士や弁護士にご相談してみましょう。すると、あなたにとってベストな借金問題解決の方法を見つけることができるはずです。